香港特别行政区财政司司长陈茂波表示,正与中央研究,放宽内地专才调配国内资金到港买房的限制,内地买家已成为香港特区楼市的重要购买力,部分区域如启德,在最新成交数字中,有约一半都是普通话拼音的买家。当首付资金的问题解决,买家就要考虑用哪一种方式去申请楼宇按揭(房贷)。
一般而言,在香港申请房贷有两种方式,分别是以「入息水平」或以「资产水平」去申请,前者需要申请人证明有稳定的每月收入,后者则个人的资产作为衡量房贷的条件。
以「入息水平」申请房贷,一般需要提供近3至6个月的银行工资流水、劳动合同、工资单、完税证明等资料。不过有些个案则较为特别,星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉指,有内地人申请香港房贷时,虽然能够提供收入证明,但同时事主又属于受雇公司的股东之一,审批房贷的银行得悉申请人又是员工、又是雇主,自然会加倍谨慎,并要求事主提交公司账目,进而影响审批进度,甚或导致按揭申请触礁。
收入相同 贷款额也有差
庄锦辉补充,申请人提供的入息文件越简单越好。假设有两名房贷申请人,甲是固定收入,能够提供银行入账工资流水纪录,乙的每月收入由底薪和佣金组成,入息浮动,即使在计算平均入息时两者的入息相同,甲申请人的审批亦会较为顺畅。再者,甲因为是固定受薪,最高贷款可达楼价的9成,相反,乙属于非固定收入,贷款最高也只有楼价8成。
庄锦辉认为,一旦内地申请人的收入证明不够完整,可尝试另辟蹊径,选择「资产水平」方式申请房贷。银行会根据借款人的资产净值水平去评估贷款金额,借款人只需证明其持有足够的资产,即使没有入息证明,银行也会批出房贷。
股票视作申请房贷资产
一般的现金、股票、外币都属于可一比一计算的资产值,如有香港的物业,没有房贷在身,物业估值的一半也会视会资产净值,不过内地或香港以外的物业则不能计算;至于债券,如果是由大机构发行、具备高流通性,也会被接纳。
庄锦辉举例指,近期港股一路走高,不少内地投资者通过「港股通」投资,都有所斩获,不过想将资金由股市转去楼市,仍然要面对内地的外汇管制的关卡,但透过「资产水平」方式申请房贷,就可以将股票作为资产一部分,去投资港楼。
提早预备征信报告
要留意的是,「资产水平」方式的贷款额最高只有楼价7成,意味着买家要准备至少3成的首期资金;同时,买家的资产总值需要不少于物业价值,而银行亦会要求客户有一定的还款能力,例如有额外2年供款额的现金储备。
庄锦辉又指,银行对于内地人申请房贷似乎有新趋势,无论是以「入息水平」或以「资产水平」申请,都开始要求申请人提交征信报告,检视申请人有否隐藏债务,所以有意在香港申请房贷的人士,都可以提早准备。
